福建省人民代表大會常務委員會關于修改《福建省物業管理條例》的決定

福建省人民代表大會常務委員會公告

〔十四屆〕第十二號

　　《福建省人民代表大會常務委員會關于修改〈福建省物業管理條例〉的決定》已由福建省第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議于2023年7月26日通過，現予公布。本決定自公布之日起施行。

福建省人民代表大會常務委員會

2023年7月26日

　　為了貫徹落實《中華人民共和國民法典》，確保我省地方性法規與黨中央精神和國家法律法規相一致，維護法制統一，福建省第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議決定，對《福建省物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第一條修改為：“為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，維護物業管理相關主體的合法權益，改善人民群眾生活和居住環境，弘揚社會主義核心價值觀，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例?！?/p>

　　二、將第五條第一款、第二款修改為：“省人民政府住房和城鄉建設主管部門和設區的市、縣（市、區）人民政府確定的承擔物業管理職責的部門（以下統稱物業管理主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　“縣級以上地方人民政府發展和改革、公安、民政、城市管理、自然資源、生態環境、衛生健康、應急管理、市場監督管理、消防以及其他有關部門應當按照各自職責做好與物業管理有關的監督管理工作?！?/p>

　　三、將第七條修改為：“物業服務區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

　　“分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業服務區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業服務區域。

　　“不同物業服務區域，經各自的業主大會依法作出決定后可以合并為一個物業服務區域?！?/p>

　　四、將第九條第二款修改為：“一個物業服務區域內，出售并交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者首套物業出售并交付滿兩年的，建設單位應當向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處申請籌備召開業主大會首次會議。十個以上業主或者實施前期物業服務的物業服務企業，也可以向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出書面申請籌備召開業主大會首次會議。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當自收到籌備業主大會首次會議申請之日起三十日內，會同當地村（居）民委員會組織成立業主大會首次會議籌備組?！?/p>

　　五、將第十一條第一款修改為：“籌備組可以向建設單位或者物業服務企業要求提供物業服務區域核定證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊等籌備工作所需資料。建設單位或者物業服務企業應當自接到通知之日起十五日內向籌備組提供資料。建設單位或者物業服務企業未能提供的，由籌備組書面申請，經鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處確認，可以向不動產登記機構或者城建檔案管理機構等單位查閱、復制?！?/p>

　　第三款修改為：“前款規定內容應當在業主大會首次會議召開十五日前在物業服務區域內醒目位置公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出書面答復?！?/p>

　　六、將第十四條第一款拆分為兩款，修改為：“下列事項由業主共同決定：

　　“（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　“（二）制定和修改管理規約；

　　“（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　“（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　“（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　“（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　“（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　“（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

　　“（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。專有部分面積、業主人數按照下列規定確定：

　　“（一）專有部分面積按照房屋產權證、不動產權證書或者其他能證明其權屬的合法有效文件記載的面積計算，建筑物專有部分總面積按照業主專有部分面積之和計算；

　　“（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算?！?/p>

　　七、將第十五條修改為：“召開業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用電子信息技術或者書面征求意見的形式。但應當由物業服務區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。提倡采用信息化技術，改進業主大會表決方式。

　　“采用集體討論方式的，業主可以自行或者委托代理人參加業主大會會議，也可以根據業主大會制定的議事規則推選業主代表參加業主大會會議；數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一名共有人參加業主大會會議。

　　“凡需投票表決的，應當由業主本人或者其書面委托的代理人簽名，每一代理人接受的委托不得超過三人?！?/p>

　　八、將第十七條第一款、第二款修改為：“業主大會議事規則應當就業主大會的召開時間、議事方式、表決程序以及業主委員會的組成、補選、任期、任職條件、換屆等事項作出規定。

　　“同一個物業服務區域內分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，業主大會議事規則應當明確本物業服務區域的業主委員會委員總數，以及按照建筑面積比例預留尚未開發物業的業主委員會委員名額?！?/p>

　　第四款修改為：“業主委員會章程應當就業主委員會議事規則、業主委員會委員的權利和義務、財務賬目管理、印章使用和管理辦法等事項作出規定?！?/p>

　　九、將第十九條第一款修改為：“由物業服務區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可實行自行管理物業，并對下列事項作出決定：

　　“（一）自行管理的執行機構；

　　“（二）自行管理的內容、標準、期限；

　　“（三）費用的標準和收取、使用辦法；

　　“（四）其他有關自行管理的內容?！?/p>

　　第三款、第四款修改為：“住宅小區實行業主自行管理的，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當予以幫助指導。

　　“業主未自行管理又未聘請物業服務企業的住宅小區，由鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處組織,就住宅小區有關共有和共同管理權利的重大事項征得業主同意，由村（居）民委員會代為管理。具體管理辦法由省人民政府物業管理主管部門制定，報省人民政府批準后執行?！?/p>

　　十、將第二十一條第一款第一項修改為：“具有業主身份。業主身份的認定以房屋產權證或者不動產權證書記載的權利人為準；尚未領取產權證的，以房屋銷（預）售合同及合同備案證明記載的購房人為準”。

　　增加一款，作為第二款：“業主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使業主權利；委托父母、配偶或者成年子女參加業主委員會委員選舉的，應當以委托人名義參選?！?/p>

　　將第二款、第三款改為第三款、第四款，修改為：“業主被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的，損壞房屋承重結構的，或者有違章搭建、破壞房屋外貌等情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員。

　　“鼓勵和引導各級人大代表、政協委員和公職人員通過法定程序參與社區治理，推動在業主委員會中建立黨組織?！?/p>

　　十一、第二十二條第一款增加一項，作為第十一項：“對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業服務費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失”。

　　增加一款，作為第二款：“業主委員會作出涉及業主權益或者基層治理事項的決定，應當依法召開業主委員會會議?！?/p>

　　增加一款，作為第三款：“業主委員會會議召集程序、表決方式或者作出的決定內容違反法律、法規、管理規約、業主委員會章程的，所在地的縣（市、區）人民政府物業管理主管部門或者鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主?！?/p>

　　十二、第二十三條第一款增加一項，作為第九項：“消防、電梯、監控、管網等共用設施設備維修和更新、改造后的相關資料”。

　　十三、將第二十四條第一款修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向所在地縣（市、區）人民政府物業管理主管部門和鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處備案，并提交下列資料：

　　“（一）業主大會會議記錄和會議決定；

　　“（二）業主大會議事規則；

　　“（三）管理規約；

　　“（四）業主委員會章程；

　　“（五）業主委員會委員基本情況?！?/p>

　　十四、將第三十一條修改為：“業主委員會委員有利用職務之便謀取不正當利益，以及其他損害業主共同利益，拒不履行委員職責，或者有違反法律、法規、管理規約等行為的，業主委員會在調查核實后應當責令其暫停履行職責，并提請業主大會終止其委員資格。業主大會或者業主委員會不做處理決定的，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會應當予以督促?！?/p>

　　十五、將第三十三條第二款修改為：“前期物業服務合同、臨時管理規約、物業使用說明書以及共用配套設施設備平面圖作為商品房預售合同的附件，由建設單位、購房人在簽訂商品房預售合同時一并簽訂。物業服務企業應當在簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，將前期物業服務合同報所在地縣（市、區）人民政府物業管理主管部門備案?！?/p>

　　十六、將第三十四條第一款修改為：“前期物業服務合同期限未滿，但業主委員會或者業主與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止?！?/p>

　　增加一款，作為第二款：“前期物業服務合同期滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務企業決定的，物業服務企業繼續提供物業服務的，前期物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期?！?/p>

　　原第二款改為第三款，修改為：“前期物業服務合同終止后，業主決定重新選聘物業服務企業、確定物業服務收費標準的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，由業主委員會代表全體業主與選定的物業服務企業參照當年物業服務市場價格行情簽訂物業服務合同?！?/p>

　　十七、將第三十六條修改為：“物業服務合同（包括前期物業服務合同）應當約定下列主要事項：

　　“（一）物業名稱、地址、類型、建筑面積等物業的基本情況；

　　“（二）物業服務合同期限、服務事項和服務質量；

　　“（三）物業服務費的標準和收取辦法；

　　“（四）物業水電公攤費分攤方式；

　　“（五）業主和物業服務企業的權利義務；

　　“（六）專項維修資金的使用；

　　“（七）物業服務人員辦公用房、業主委員會辦公用房管理、使用以及分配比例；

　　“（八）共用部位及共用設施設備的經營管理費用；

　　“（九）物業使用中對禁止性行為的管理措施；

　　“（十）爭議處理方式；

　　“（十一）服務交接；

　　“（十二）違約責任。

　　“物業服務企業可以將物業服務合同中的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人，但不得將物業服務合同約定的全部事項轉委托，或者將全部物業服務支解后分別轉委托。物業服務企業公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分?！?/p>

　　十八、將第三十七條第八項修改為：“為業主接收郵件、快遞、外賣提供便利”。

　　十九、第三十九條增加一款，作為第一款：“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的，可以解除物業服務合同；決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外。依照本款規定解除合同造成物業服務企業損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失?！?/p>

　　原第一款改為第二款，修改為：“存在合同約定解除事由，物業服務企業要求提前解除物業服務合同的，應當提前六十日書面告知，但是合同對通知期限另有約定的除外?！?/p>

　　二十、將第四十條修改為：“物業服務合同終止的，原物業服務企業應當在約定期限或者自合同終止之日起三十日內退出該物業服務區域，并向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交物業服務用房、相關設施、預收或者拖欠的物業服務費及其賬目以及其他物業管理所需相關資料，配合做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

　　“原物業服務企業違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費，造成業主損失的，應當賠償損失?！?/p>

　　二十一、將第四十三條第三款修改為：“承接查驗結果經各方代表簽字確認后，建設單位與物業服務企業應當簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。所在地縣（市、區）人民政府物業管理主管部門應當督促建設單位及時整改遺留問題，建設單位應當及時解決并組織復驗?！?/p>

　　二十二、將第四十四條第二款修改為：“共用部位、共用設施設備出現質量、使用功能問題或者未能全部移交前款所列資料的，由所在地縣（市、區）人民政府物業管理主管部門責令建設單位限時整改、移交?！?/p>

　　二十三、將第四十六條第四款修改為：“因政府指導價變動需要調整物業服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整；因服務成本變化需要調整物業服務費標準的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?！?/p>

　　二十四、將第四十八條第二款修改為：“對經電子信息、書面等方式催交仍未交納物業服務費的業主，業主委員會、臨時物業管理委員會或者物業服務企業可以在物業服務區域內將欠費情況在醒目位置予以公告。經公告仍不交納的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁?！?/p>

　　二十五、將第五十條第一款修改為：“業主或者物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約或者臨時管理規約的規定，以及業主大會、業主委員會、臨時物業管理委員會的決定，遵守公序良俗，維護良好鄰里關系，不得損害公共利益和他人合法權益，禁止在物業服務區域內從事下列行為：

　　“（一）擅自拆改房屋承重結構，在外墻開設門窗、破壞外立面，改變設計圖紙確定的衛生間、廚房位置；

　　“（二）侵占或者損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

　　“（三）違章搭蓋建筑物、構筑物，挖掘房屋地下空間；

　　“（四）擅自改變規劃用途，將住宅、車位（庫）、儲藏間改變為經營性用房；

　　“（五）違反規定棄置垃圾、排放污染物和拋擲雜物，高空拋物；

　　“（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　　“（七）堆放雜物以及易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者噪聲；

　　“（八）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道或者消防車登高操作場地；

　　“（九）損壞公共安全技術防范裝置或者治安防范設施；

　　“（十）從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　　“（十一）亂停放機動車和非機動車，違規布設電動汽車、電動自行車、電動摩托車充電裝置；

　　“（十二）違反法律、法規和管理規約的規定飼養動物；

　　“（十三）法律、法規禁止的其他行為?！?/p>

　　二十六、將第五十四條第一款修改為：“物業承租人或者買受人應當在合同簽訂后十日內，將本人相關資料（包括聯系方式、身份證復印件、租賃合同復印件等）、出租期限、居住權及物業服務費的交納等約定事項告知業主委員會和物業服務企業?！?/p>

　　二十七、將第六十三條第一款修改為：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分所產生的公共收益屬于業主共有。建設單位、物業服務企業或者其他管理人等應當將公共收益以住宅小區物業服務區域為單位，單獨開戶設賬?！?/p>

　　第四款修改為：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等應當在每季度的首月月底前，將上一季度的公共收益收入以及使用情況在物業服務區域內醒目位置公示，公示期不少于三十日，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。公示第四季度公共收益收支情況的，應當將該年度公共收益的收支情況一并公示。業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料?！?/p>

　　二十八、將第六十九條修改為：“縣級以上地方人民政府城市管理、公安、應急管理、市場監督管理、生態環境、衛生健康、自然資源、消防以及其他有關部門應當加強物業服務區域公共秩序、治安、消防安全、環境衛生、房屋使用、物業服務收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業服務區域內醒目位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業服務區域內的違法行為?！?/p>

　　二十九、第七十條增加一項，作為第五項：“配合有關部門對物業服務企業或者老舊小區管理服務單位物業服務情況進行考評”。

　　三十、增加一條，作為第七十九條：“違反本條例第三十三條、第三十四條規定，物業服務企業未按規定備案的，由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令限期備案，逾期不備案的，處一萬元以上五萬元以下罰款?！?/p>

　　三十一、將第八十一條改為第八十二條，修改為：“違反本條例第四十七條、第四十九條第四款、第六十三條第四款規定，物業服務企業未按照規定進行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款?！?/p>

　　三十二、將第八十六條改為第八十七條，第一款修改為：“本條例所稱物業共用部位包括建筑的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風采光井等；物業共用設施設備包括電梯、天線、公共照明設施、消防設施、人民防空設施、綠地、道路、溝渠、池、污水井、共有車位、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物、構筑物等?！?/p>

　　三十三、增加一條，作為第八十八條：“其他管理人按照物業服務合同約定，為業主提供建筑物及其附屬設施維修養護、環境衛生和相關秩序管理維護等物業服務的，適用本條例有關物業服務合同的規定?！?/p>

　　三十四、將有關條款中的“自主管理”修改為“自行管理”，“物業管理區域”“物業區域”修改為“物業服務區域”，“消防登高面”修改為“消防車登高操作場地”。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福建省物業管理條例》根據本決定作相應修改并對條文順序作相應調整，重新公布。